Droit Rural

Le droit rural est traditionnellement l’ensemble des règles applicables à l’activité agricole et à ceux qui la pratiquent. Il encadre et accompagne l’évolution de l’agriculture française dans le cadre juridique européen dessiné par la politique agricole commune. Le droit rural a forgé ses propres instruments pour une activité – produire pour nourrir – qui n’a pas son pareil : statut des baux ruraux, le contrôle des structures, les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), la protection sociale et la fiscalité des entreprises, particularités des structures agricoles d’exploitation (SCEA, EARL, GFA…), successions agricoles…

Toutes ces particularités obligent les exploitations à être accompagnés tout au long de leur exploitation par un professionnel du droit agricole. Bien plus, le droit rural englobe aussi, de nos jours, le droit de l’espace rural. En effet, par-delà les activités économiques, le droit rural s’intéresse à l’aménagement et au développement des territoires. Il rencontre, sur ce terrain, le droit immobilier et celui de l’environnement dont il devient une branche pour protéger et gérer les ressources naturelles : préservation des terres arables, de l’eau, de la biodiversité, gestion du potentiel énergétique, font désormais partie intégrante des objectifs du droit rural moderne.

Enfin le droit rural se déploie, en aval de la production, au travers de l’organisation des filières agricoles et agroalimentaires. Grâce aux sociétés coopératives agricoles, aux organisations de producteurs, aux organisations interprofessionnelles, mais aussi aux labels et aux signes de qualité, il cherche à structurer et améliorer le fonctionnement du marché agricole dans un environnement économique de plus en plus concurrentiel. Le droit rural se prolonge toujours plus loin, au stade de la consommation, par l’ensemble des règles définissant la présentation, l’origine et la qualité des produits agricoles.

Ainsi, le Droit Rural est un droit total et vivant, à la confluence de nombreuses problématiques mobilisant, à la fois, des instruments du droit privé (le droit des biens, des contrats, de la responsabilité, de la concurrence, de la famille) et du droit public (autorisations administratives, urbanisme agricole, police de l’environnement…). Un Avocat est donc indispensable compte tenu des spécificités et des complications.

Le bail rural

L’art. L 411-1 du Code rural définit le bail rural de la manière suivante : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;
des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. »

Le bail peut être rural par la réunion des critères de l’art. L 411-1

La mise à disposition : Le propriétaire de bien doit conclure une convention par laquelle il octroie la jouissance de ses biens à un locataire. Le propriétaire doit agir délibérément.
A titre onéreux : Cette mise à disposition doit se faire à titre onéreux = très important en pratique. Suppose une contrepartie versée par le locataire mais quelle que soit cette contrepartie, les tribunaux n’hésiteront pas à requalifier l’opération dès lors qu’ils relèvent la moindre contrepartie mise à la charge du locataire ils requalifient en bail relevant du statut du fermage (ex : faux contrats de prêt, contrepartie = paiement de la taxe foncière par le locataire, réparation des bâtiments),
D’un immeuble à usage agricole : La convention doit porter sur un immeuble à usage agricole. Le bien doit avoir une nature immobilière et cet immeuble doit être affecté ou susceptible d’être affecté à une activité agricole. Si l’objet de la convention porte de manière principale sur des terres et de manière accessoire sur un immeuble à usage d’habitation, la qualification sera celle du bail rural,
En vue d’exploiter dans un but lucratif : il faut que la location ait été conclu pour exercer une activité agricole telle que définie par l’art. L 311-1 du Code rural.

Le bail peut être rural par la présomption légale

La vente des récoltes sur pied – la vente d’herbe : Le propriétaire d’une parcelle, d’un verger, plutôt que de recueillir les fruits et les vendre, trouve un acquéreur qui va se charger lui-même de la récolte. Ça peut être aussi le propriétaire d’un pâturage qui vend l’herbe de ses pâturages, il ne va pas récolter son herbe mais concéder la jouissance de ce pâturage à un propriétaire d’animaux.
La prise d’animaux en pension : lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du sol sont transférées à la charge du propriétaire des animaux : différence entre cette convention et une location de terre ou de bâtiment au profit du propriétaire des animaux ? En pratique cette différente est très difficile à faire. Du coup il y a présomption du législateur.

Pour démontrer le contraire il faut prouver que le contrat a été conclu de manière ponctuelle pour satisfaire un besoin particulier (ex : le propriétaire cette année-là ne pouvait pas lui-même récolter ses fruits). Il faut démontrer aussi que la convention n’a pas été conclu dans l’intention de faire obstacle à l’application du fermage.

Le bail peut être rural par détermination de la loi

Il peut s’agir de baux affecté à des productions particulières dont le caractère agricole n’est pas forcément avéré. Ex : baux pour des productions hors sol (à l’époque la jurisprudence les considérait comme des activités commerciales). L’énumération légale de ces baux figure dans l’art. L 415-10 du Code rural. Le texte vise les baux d’élevage concernant toute production hors sol, les baux des marrés salants, les baux des bassins aménagés pour une activité piscicole, les baux pour les cultures des champignons, …

Particularités, droits et obligations du bail rural

Une durée minimale du bail de 9 ans
Le respect de la fourchette de fermage déterminée par arrêté préfectoral
Les litiges et recours sont de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux

Certains droits du preneur

Le droit de préemption
Le droit au renouvellement du bail
Perception d’une indemnité en fin de bail pour amélioration du fonds (à déterminer grâce aux états des lieux d’entrée et de sortie du locataire)
Perception d’une indemnité d’éviction en cas de rupture de bail pour constructibilité. Le service Territoire de la Chambre d’agriculture est à votre disposition pour l’évaluer.
Le droit à la révision du fermage la 3ème année du bail
Le droit de proroger le bail si le preneur se trouve à moins de 5 ans de l’âge de la retraite en matière d’assurance vieillesse. Le bail est reconduit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur d’atteindre cet âge (article L411-58 du code rural).

Certains droits du bailleur

Le droit de reprise des parcelles pour lui ou des membres de sa famille (son conjoint ou son descendant majeur ou émancipé), en vue de les exploiter (uniquement en fin de bail, il y a donc non renouvellement du bail) (article L411-58 du code rural). Attention, le propriétaire peut exercer la reprise à son profit, uniquement s’il n’a pas atteint l’âge de la retraite. Le congé doit être notifié au locataire au moins 18 mois avant la date d’expiration du bail.
Le droit de résilier le bail à tout moment, sur des parcelles devenues constructibles, dont la destination peut être changé (article 411-32 du code rural). Le congé doit être notifié au locataire 1 an au moins avant la reprise.
Le droit, à tout moment de reprendre une partie de la surface louée pour y construire (pour lui-même ou un membre de sa famille), une maison d’habitation. Cela implique bien évidemment l’obtention d’un permis, de demander le congé du preneur au moins 18 mois à l’avance et de réduire de manière proportionnel le loyer.
Le droit à la révision du loyer la 3ème année du bail par le Tribunal Paritaire des baux ruraux
La majoration du loyer si le propriétaire a fait des travaux dépassant ses obligations (et ce avec l’accord du preneur)